Déficit LMNP : le levier fiscal sous-estimé des loueurs en meublé non professionnels ?

Dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), deux mécanismes fiscaux se distinguent par leur efficacité :

👉 La déduction des charges
👉 L’amortissement

Parfois mal compris, le déficit LMNP est pourtant un levier puissant pour réduire voire annuler l’imposition sur les revenus issus de la location meublée. Vous êtes investisseur ou vous vous lancez ? Cet article est fait pour vous.

Qu’est-ce que le déficit LMNP ?

Le déficit LMNP correspond à une situation simple :

🔻 Vos charges déductibles sont supérieures à vos loyers encaissés.

Ce déséquilibre crée un résultat fiscal négatif, qui peut :

✅ Supprimer votre impôt sur les loyers meublés
✅ Être reporté sur 10 ans
✅ Être optimisé grâce à une bonne gestion comptable

LMNP ≠ Location nue : une fiscalité plus avantageuse

Contrairement à la location nue (soumise aux revenus fonciers), la location meublée relève du régime BIC – Bénéfices Industriels et Commerciaux. À la clé ?
➡️ Des règles comptables plus souples
➡️ La possibilité d’amortir le bien et le mobilier
➡️ Une déduction plus large des charges 

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

En régime réel, la quasi-totalité des dépenses liées à votre activité de loueur est déductible :

Type de charge et exemples :

📑 Charges fiscales : Taxe foncière, CFE

💡 Frais de fonctionnement : Eau, électricité, internet, abonnements

🔒 Assurances : Multirisque, PNO, assurance de prêt

🧹 Frais de gestion : Ménage, conciergerie, gestion locative

🧭 Frais de déplacement : Déductibles si vous gérez le bien à distance

🧾 Intérêts d’emprunt et frais bancaires : Prêt immobilier

🏡 Frais d’acquisition initiaux : Frais de notaire et d’agence immobilière si début d’activité = date d’achat

Comment se crée un déficit LMNP ?

Chaque année, votre résultat fiscal se calcule selon cette formule :

Loyers perçus – charges déductibles – amortissements

Mais attention, l’amortissement ne peut pas créer de déficit :
🟡 Il vient seulement réduire un bénéfice restant après déduction des charges.
🔁 S’il n’est pas utilisé entièrement, il est reportable sans limite de durée.

Exemple chiffré : Situation de Mélanie :

·         Elle loue un appartement meublé à l’année.

·         Elle a opté pour le régime réel simplifié.

·         L’activité a démarré au moment de l’achat du bien.

·         Elle tient une comptabilité conforme avec l’aide de son expert-comptable. 

Chiffres de l’année N :

Éléments Montant

Loyers perçus (recettes) 14 000 €

Charges déductibles (hors amortissements) 17 000 €

Dont : frais de notaire (10 000 €), CFE, assurance, gestion, déplacement…

Amortissement du bien + mobilier + travaux 5 000 €

Calcul du résultat fiscal de l’année N :

  Étape 1 : Résultat avant amortissements
→ Loyers – Charges déductibles
→ 14 000 € – 17 000 € = - 3 000 € ✅
👉 Déficit créé par les charges réelles

Étape 2 : Traitement des amortissements
Les amortissements ne peuvent pas aggraver un déficit.

👉 Donc les 5 000 € d’amortissements ne sont pas déductibles cette année, car il y a déjà un déficit de 3 000 €.

➡️Ils seront automatiquement reportés et utilisables sans limitation dans le temps.

En résumé :

Le déficit LMNP vous permet :

✅ De réduire ou annuler votre impôt
✅ De reporter un excédent de charges sur 10 ans
✅ De mieux rentabiliser votre investissement locatif meublé